Das OLG Koblenz hat mit Urteil vom 17. August 2017 – 1 U 7/17 entschieden, dass dann, wenn ein städtisches Grundstück im Wege eines „Auslobungsverfahrens” zum Erwerb angeboten wird, die auslobende Stadt verpflichtet ist, die grundsätzlich geltenden Verfahrensregeln einzuhalten. Dazu gehört die Sicherstellung der Grundsätze der Gleichbehandlung der Teilnehmer, der Transparenz und der Rücksichtnahme.
Problem/Sachverhalt
Eine Kommune will zwei Grundstücke zum Zwecke der zivilbaulichen Nachnutzung verkaufen. Hierzu veröffentlicht sie einen Auslobungstext, in dem sie bekannt gibt, dass sie die Entscheidung über den Käufer in der Kombination von städtebaulicher Lösung, Nutzungsstruktur, Synergie- und Folgeeffekten und Kaufpreis treffen werde. Der Auslobungstext enthält Hinweise auf die vorhandene Bebauung und spätere Nutzungsmöglichkeiten sowie auf die Preisvorstellung i. H. v. 870 000 Euro (Kaufpreis). Einen konkreten Hinweis auf eine mögliche künftige Nutzung für einen Mehrwohnungsbau enthält der Text nicht. Ein Bieter reicht ein Kaufangebot über 1 215 000 Euro ein. Dieses Gebot beinhaltet eine Bebauung der Grundstücke mit einer großzügigen modernen Luxusvilla, die der Behausung einer Familie dienen und bei dem die bestehende Bebauung abgerissen werden soll. Die Stadt möchte dem Angebot nicht nähertreten. Sie bevorzugt das niedrigere Kaufangebot eines anderen Bieters, weil es bei teilweisem Erhalt der bestehenden Bebauung eine Mehrwohnungsbebauung vorsieht. Auf Antrag des übergangenen Bieters untersagt das LG Koblenz der Stadt per einstweiliger Verfügung, die sie auch nach Widerspruch der Stadt aufrechterhält, die Grundstücke auf der Grundlage des Auslobungstextes zu verkaufen.
Entscheidung
Das OLG Koblenz hält das Urteil des Landgerichts. Die Stadt habe durch ihre öffentliche Auslobung ein Schuldverhältnis begründet. Dies ergebe sich sowohl aus § 311 BGB wie auch unter Bezugnahme auf den selbst gewählten Begriff „Auslobung” aus §§ 657 ff. BGB. Dieses Schuldverhältnis verpflichte die Stadt als Auslobende, die grundsätzlich geltenden und selbstgesetzten Verfahrensregeln einzuhalten, die Gleichbehandlung der Teilnehmer, Transparenz und Rücksichtnahme sicherzustellen. Der Anbietende solle aufgrund der mitgeteilten Kriterien und Hinweise selbstständig und eigenverantwortlich entscheiden können, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang, mit welchem planerischen Aufwand und mit welchem anzubietenden Preis er sich an dieser „Auslobung” beteiligt. Das für ihn einzugehende wirtschaftliche Risiko müsse unter Berücksichtigung der mitgeteilten Chancen des Erwerbs der Grundstücke für ihn kalkulierbar sein, so das OLG. Die so skizzierten Pflichten habe die Stadt verletzt, weil aus dem Auslobungstext selbst nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit hervorgehe, dass es der Stadt gerade darauf ankomme, durch Schaffung mehrerer Wohneinheiten das innerstädtische Wohnungsangebot aufgrund erhöhter Nachfrage zu erweitern, und dies entscheidend für die Bieterauswahl sei. Dies gelte umso mehr, als im fraglichen Wohnbereich auch Villenbebauung vorhanden ist. Wäre dies mit ausreichender Deutlichkeit im Auslobungstext zum Ausdruck gebracht worden, hätte der übergangene Bieter abschätzen können, dass er mit dem von ihm vorgeschlagenen Projekt keinerlei Chancen besitze, und dementsprechend hierfür keine Aufwendungen erbracht, so das OLG weiter.
Praxishinweis
Zwar ist vorliegend mangels eines Beschaffungsvorgangs kein Vergaberecht gegeben. Dennoch entspricht die Entscheidung den allgemeinen Grundsätzen der Vertrauenshaftung. Sie ist vergleichbar mit den von der Rechtsprechung bereits entschiedenen Fällen, in denen ein Privater zum Beispiel erklärt, eine Ausschreibung nach den Regeln der VOB/A durchzuführen. Auch in diesen Fällen dürfen die Bieter darauf vertrauen, dass sich der Ausschreibende insgesamt an die Regeln der VOB/A hält.
(Quelle: IBR 2018, 161)
