Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 17. Januar 2017 – 24 U 38/16 entschieden, dass eine Gemeinde sich nach § 1 Abs. 3 Satz 2, Abs. 6 BauGB i. V. m. § 134 BGB nicht wirksam vertraglich verpflichten kann, einen Bebauungsplan aufzustellen oder zu ändern. Ihr ist es auch verwehrt, sich zu verpflichten, auf eine bestimmte Änderung eines Bebauungsplans hinzuwirken. Selbst die vertragliche Zusage einer Gemeinde, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem Vertragspartner zu fördern, entbehrt der Wirksamkeit.
Problem/Sachverhalt
Ein Gewerbegrundstück war im Bebauungsplan teilweise als Sondergebiet und teilweise als Gewerbegebiet ausgewiesen. Die Eigentümerin (E) veräußerte eine Teilfläche an die Gemeinde, wodurch sich die wirtschaftlich höherwertige Sondergebietsfläche verringerte. Die Eigentümerin und die Gemeinde streiten darum, ob sich die Gemeinde nach den Vereinbarungen dafür einsetzen sollte, dass durch Änderung der Bauleitplanung ein entsprechender Teil des im Eigentum der E verbliebenen Gewerbegebiets in Sondergebietsfläche umgewandelt werden sollte, damit die Eigentümerin auch nach der Veräußerung eine entsprechend große Sondergebietsfläche zur Realisierung eines Fachmarktzentrums zur Verfügung stehe. Eine Änderung der Bauleitplanung erfolgte jedoch nur für die von der Gemeinde erworbene Teilfläche. Die Eigentümerin nimmt die Gemeinde auf Zahlung von Schadensersatz gem. §§ 280, 281 BGB beziehungsweise wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Anspruch. Die Klage der Eigentümerin hat das Landgericht abgewiesen. Hiergegen hat sie Berufung eingelegt.
Entscheidung
Es sei, so das OLG, nicht erforderlich, über die Behauptung der Eigentümerin Beweis zu erheben. Die Gemeinde habe sich in einer Vereinbarung dazu verpflichtet, auf eine Änderung des Bebauungsplans bezüglich der im Eigentum der E verbleibenden Restfläche hinzuwirken. Die Gemeinde habe sich nicht wirksam dazu verpflichten können, die gewünschten planungsrechtlichen Grundlagen zu schaffen oder umzusetzen. Zwar genieße die Gemeinde bei der Bauleitplanung weitgehende Freiheit. Sie sei aber nicht von den gesetzlichen Bindungen dispensiert. Schon § 1 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 6 BauGB stünden entsprechenden Vereinbarungen entgegen, die sodann nach § 134 BGB nichtig seien. Zudem sei die Gemeinde materiell durch die Gebote in § 1 Abs. 3 Satz 1 (Ausrichtung an den Erfordernissen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung), Abs. 4 (Ausrichtung an den Zielen der Raumordnung und Landesplanung) und Abs. 7 (Abwägungsgebot hinsichtlich der öffentlichen und privaten Belange) BauGB gebunden. Dies sei der Eigentümerin auch bekannt gewesen. Schon die Verpflichtung, auf eine Änderung des Bebauungsplans hinzuwirken beziehungsweise sich um sie zu bemühen, oder eine Zusage, einen inhaltlich näher bestimmten Bebauungsplan zu fördern, seien unwirksam. Zudem sei nicht dargelegt, dass eine Mitwirkungshandlung der Gemeindevertreter auch zur Verabschiedung eines den Vorstellungen der Eigentümerin entsprechenden Bebauungsplans geführt hätte. Die Beschlussfassung erfolge nach Prüfung und Abwägung aller zu berücksichtigenden Belange durch den Gemeinderat. Ob dieser mit der erforderlichen Mehrheit einer entsprechenden Vorlage der Verwaltung gefolgt wäre, sei nicht dargetan und auch nicht anzunehmen.
Praxishinweis
Deutlich betont das OLG Düsseldorf, dass die gemeindliche Bebauungsplanung einer vertraglichen Vorab-Steuerung absolut unzugänglich ist. Diese strikte Versagung ist im Interesse möglichst objektiver Planungsentscheidungen sachgerecht und trägt der kommunalverfassungsrechtlichen Zuständigkeitsverteilung (Organkompetenz der gemeindlichen Vertretungskörperschaft) Rechnung. Allerdings ist zweifelhaft, ob nicht schon die – hier streitige – Eingehung solcher Verpflichtungen (also nicht wie hier die behauptete Nichterfüllung) durch Kommunen Amtshaftungsansprüche wegen gesetzeswidrigen Verhaltens nach sich ziehen könnte.
(Quelle: DStGB – Aktuell, Städtebau, Vergabe und Umwelt 3817 vom 22. September 2017)
