Mit Erlass des Hessischen Grundsteuergesetzes vom 15.12.2021 (GVBl. 2021, 906) hat der Landesgesetzgeber in § 13 HGrStG für die hessischen Kommunen die Möglichkeit geregelt, eine sog. Grundsteuer C, d.h. einen eigenen Hebesatz für baureife Grundstücke, einzuführen.
Die Einführung der Grundsteuer C im jeweiligen Gemeindegebiet ist eine rein kommunalpolitische Entscheidung. Ob sich der hierfür erforderliche Aufwand lohnt, hängt von den Strukturen vor Ort ab. Da im Rahmen der Grundsteuerreform sowohl die Messbeträge für unbebaute Grundstücke teilweise gestiegen sind als auch in manchen Gebieten der Grundsteuer B Hebesatz sich deutlich erhöht hat, kann sich im Einzelfall ein lohnendes Volumen der zu erwartenden Steuer ergeben. Dem steht jedoch der zusätzliche und sich auch jährlich wiederholende Verwaltungsaufwand gegenüber. Die Grundsteuer C fließt weder in den Kommunalen Finanzausgleich noch in die Umlagegrundlagen ein und bleibt damit vor Ort.
Voraussetzungen der Einführung
Gemäß § 13 Abs. 1 HGrStG kann die Gemeinde aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke bestimmen und hierfür einen gesonderten Hebesatz festsetzen oder mehrere, nach der Dauer der Baureife der Grundstücke abgestufte, gesonderte Hebesätze festsetzen. Der Gemeindeteil muss mindestens 10 Prozent der Siedlungsfläche des Gemeindegebiets nach der Gemeindestatistik des Hessischen Statistischen Landesamtes umfassen und in ihm müssen mehrere baureife Grundstücke belegen sein, § 13 Abs. 4 HGrStG. Die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz oder die gesonderten Hebesätze beziehen, sind gemäß § 13 Abs. 5 HGrStG jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Gemeinde zu bestimmen, in einer Karte nachzuweisen und öffentlich bekannt zu geben. Die städtebaulichen Erwägungen sind nachvollziehbar darzulegen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz oder die gesonderten Hebesätze beziehen sollen, ist zu begründen. Somit bedarf es für die Einführung der Grundsteuer C einerseits der Festsetzung eines Hebesatzes, andererseits einer jährlichen öffentlichen Bekanntmachung der betroffenen Grundstücke.
Festsetzung des Hebesatzes
Die Festsetzung des Hebesatzes erfolgt, wie auch bei der Grundsteuer A und B, entweder im Rahmen der jährlichen Haushaltssatzung oder im Rahmen einer ggf. mehrjährigen Hebesatzsatzung. Angesichts der Neueinführung dieser Steuer und den damit verbundenen Rechtsunsicherheiten sowie der Tatsache, dass über die bloße Hebesatzfestsetzung hinaus weitere Regelungen geboten sind, empfiehlt es sich aus Sicht der Geschäftsstelle, eine separate Satzung für die Erhebung der Grundsteuer C zu erlassen. Ein entsprechendes Muster ist auf der Homepage im Mitgliederbereich als Satzungsmuster abrufbar.
Im Rahmen des Satzungserlasses sollten in den jeweiligen Gremienvorlagen die Gründe für die Einführung der Grundsteuer C – Einnahmen und die jeweils vor Ort zutreffenden städtebaulichen Gründe bzw. Lenkungszweck – dargelegt und auch mit den Eigentümerinteressen abgewogen werden. Es sollte dokumentiert sein, dass die Kommune sich des Spannungsfelds zwischen Lenkungszweck und Eigentumsgarantie bewusst und überzeugt davon ist, mit der Besteuerung das richtige Maß zu treffen. Daneben sollte darauf verwiesen werden, dass die Besteuerung nach dem Willen der Kommune keine enteignungsgleiche Wirkung entfalten soll. Eigentümerinnen und Eigentümer können ihr baureifes Grundstück nach wie vor bebauen, veräußern oder weiterhin ungenutzt halten. Es wird das Ziel verfolgt, “spekulatives” Brachliegen unattraktiver zu machen, nicht aber das Eigentum zu entziehen. Gewünscht wird die Bebauung baureifer Grundstücke mit baulichen Hauptanlagen, insbesondere zur Förderung der Innenentwicklung mit einem Schwerpunkt auf der Wohnnutzung. Die sofortige Bebauung stellt die wichtigste Möglichkeit für Steuerschuldner dar, der erhöhten Steuer zu entgehen.
Nach Einschätzung der Geschäftsstelle kann der Hebesatz für die Grundsteuer C noch bis zum 30.06. des laufenden Jahres beschlossen werden. Nach § 25 Abs. 3 S. 1 GrStG ist der Beschluß über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen. Von dieser Regelung weicht der Hessische Landesgesetzgeber mit seinem § 13 HGrStG nicht ab. Mit § 13 HGrStG wird allein eine Abweichung zu § 25 Abs. 5 HGrStG geregelt.
Öffentliche Bekanntmachung der betroffenen Grundstücke
Im Unterschied zur bundesgesetzlichen Regelung § 25 Abs. 5 GrStG ist in Hessen in § 13 Abs. 5 HGrStG „lediglich“ eine jährliche öffentliche Bekanntmachung der betroffenen Grundstücke etc., nicht aber zwingend die Form der Allgemeinverfügung vorgeschrieben. Aus Sicht der Geschäftsstelle empfiehlt sich dennoch der Erlass der Allgemeinverfügung. Diese stellt für die betroffenen Grundstücke einen Grundlagenbescheid nach §§ 1 Abs. 2 Nr. 4, 171 Abs. 10 AO dar. Die Grundlagen der Steuererhebung werden mit der Allgemeinverfügung bestandskräftig festgesetzt. Im Rahmen des jeweiligen individuellen Festsetzungsbescheides werden diese Voraussetzungen wie auch bei der Grundsteuer A und B vorausgesetzt und nicht mehr einer separaten Prüfung unterzogen.
- 13 Abs. 5 HGrStG fordert seinem Wortlaut nach nur die öffentliche Bekanntgabe der genauen Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet. Der Kartennachweis nimmt hingegen nicht an dem Erfordernis der öffentlichen Bekanntgabe teil, kann jedoch vor Ort dennoch mit veröffentlicht werden, wenn dies tatsächlich und/oder technisch möglich ist. Die Geschäftsstelle hält insoweit jedoch die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Kartennachweis für ausreichend. Ein Muster für eine entsprechende Allgemeinverfügung steht den Mitgliedskommunen auf der Homepage im Mitgliederbereich zur Verfügung. Dieses Muster bedarf einer Anpassung an die jeweiligen Verhältnisse vor Ort.
Wir bitten um Kenntnisnahme.
1.2 Dr.R./Rau/Hö/Ju
