Grundsteuererlass nach §§32, 33 GrStG: Bearbeitungshinweis 2017

Alle Jahre wieder häufen sich zu Jahresbeginn Anträge auf Erlass der Grundsteuer nach §§ 32, 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG). Hintergrund ist der Umstand, dass entsprechende Anträge auf Erlass der Grundsteuer grundsätzlich bis zum 31.03. des Folgejahres (also z. B. bis zum 31.03.2017 für das Kalenderjahr 2016) gestellt werden müssen.

Zum anderen hat die Bestimmung des § 33 GrStG die Verwaltungsgerichte immer wieder beschäftigt. Dabei hat die Geschäftsstelle in einer Vielzahl von Verfahren die Vertretung der Mitgliedsstädte und –gemeinden wahrgenommen. Diese Entscheidungen haben die Anforderungen an den notwendigen Inhalt von und erforderliche Nachweise bei Erlassanträgen deutlich konkretisiert. Diese Vorgaben haben wir in die nachstehende Arbeitshilfe eingearbeitet.

I. Vorprüfung bei Erlassanträgen nach §§ 32, 33 GrStG 

Benötigte Unterlagen für die Vorprüfung:

• Antrag (Schreiben an die Gemeinde oder entsprechende Niederschrift der Verwaltung),
• Steuermessbescheid des Finanzamts für den Steuergegenstand,
• Steuerfestsetzung der Gemeinde für den Erlasszeitraum, auf den sich der Antrag bezieht.
• Eingang des Antrags 

Fragestellung: Ist der Antrag fristgerecht gestellt?

Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt, der bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen ist (§ 34 Abs. 2 GrStG). Erlasszeitraum in diesem Sinne ist das Kalenderjahr, für das die Steuer festgesetzt worden ist, § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG.

Für den Regelfall bedeutet das konkret:

• Für Erlassanträge, die das Kalenderjahr 2016 betreffen, muss der Erlassantrag bis zum Ablauf des 31.03.2017 gestellt werden. Maßgeblich ist der Eingang bei der Gemeindeverwaltung der hebeberechtigten Gemeinde.

Auch eine frühere Antragstellung ist zulässig; eine Bescheidung kann erst nach Ablauf des Kalenderjahres, für das der Erlass beantragt wird, erfolgen. Wir empfehlen diesbezüglich, die Steuerpflichtigen auf diese Gegebenheiten hinzuweisen.

• Grundsätzlich muss ein Erlassantrag für jedes Kalenderjahr neu gestellt werden (zu dem Fall, in dem das nicht der Fall ist, sogleich unter 2.).
  
  Ausnahmsweise gilt für die Fristwahrung dann etwas anderes,

• wenn der Grundsteuerbescheid für den Erlasszeitraum dem Grundstückseigentümer nicht rechtzeitig zugeht oder
• die Jahressteuer durch Änderungsbescheid heraufgesetzt wird:

in beiden Fällen endet die Antragsfrist erst mit der Rechtsbehelfsfrist für den Grundsteuerbescheid oder den Änderungsbescheid (vgl. Abschnitt 41 GrStR).

2. Antrag entbehrlich? 

Fragestellung: War die Antragstellung ausnahmsweise entbehrlich?

Ist der Antrag auf Erlass der Grundsteuer nach § 32 GrStG gerichtet, muss der entsprechende Antrag nur einmalig gestellt werden.

In den Fällen des § 32 GrStG bedarf es keiner jährlichen Wiederholung des Antrags, § 34 Abs. 3 Satz 1 GrStG. Der Steuerschuldner ist aber verpflichtet, eine Änderung der maßgeblichen Verhältnisse der Gemeinde binnen drei Monaten nach Eintritt der Änderung anzuzeigen.

3. Richtiger Antragsteller? 

Fragestellung: Hat der Steuerpflichtige/ein von ihm Bevollmächtigter den Antrag gestellt?

Der Erlassantrag muss von dem /den Steuerpflichtigen oder deren Bevollmächtigen gestellt sein. Wer das ist, ergibt sich aus dem Steuermessbescheid des Finanzamts für den jeweiligen Steuergegenstand bzw. der Steuerfestsetzung der Gemeinde. Antragsberechtigt ist nur der jeweilige Steuerschuldner (VG Kassel, HSGZ 2016, S. 284, 285).

II. Inhaltliche Voraussetzungen und Nachweise bei Erlassen nach § 33 GrStG 

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat; beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100%, ist die Grundsteuer in Höhe von 50% zu erlassen (Satz 2 der Vorschrift).

1. Richtiger Steuergegenstand?

Fragestellung: Handelt es sich bei dem Steuergegenstand um einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft oder ein bebautes Grundstück?

Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG wird nur für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und bebaute Grundstücke gewährt, sonstige unbebaute Grundstücke sind nicht erfasst.

2. Minderung des normalen Rohertrags?

Fragestellung: Ist der normale Rohertrag des Steuergegenstandes ist um mehr als 50% gemindert?

• Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft ist normaler Rohertrag der Rohertrag, der nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig erzielbar wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 GrStG).
• Bei bebauten Grundstücken ist normaler Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums (also des Kalenderjahres, für das der Erlass begehrt wird) geschätzte übliche Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG).

Diese übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes, BewG). Nach den Verwaltungsvorschriften zu dieser Vorschrift (Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens, BewRGr) sind bei der Schätzung der üblichen Miete grundsätzlich Vergleichsmieten heranzuziehen. Sind Vergleichsmieten nicht verfügbar, ist die Miete entsprechend der Lage des Grundstücks, der baulichen Ausstattung, der Größe und dem Alter des Gebäudes zu schätzen. Fehlt eine Vergleichbarkeit, ist die Schätzung anhand Art, Ausstattungsmerkmalen, Größe und Alter des Gebäudes vorzunehmen (R24 Abs. 2 BewRGr).

WICHTIG: Erfahrungsgemäß übersehen viele Steuerpflichtige, dass auch der Gebrauchswert einer Eigennutzung als (positiver) Rohertrag berücksichtigt werden muss.

Beispiel: Ein Steuerpflichtiger bewohnt ein Zweifamilienhaus teils selbst (150 m²), der andere Teil (100 m²) wird vermietet. Der vermietete Teil steht nach Auszug des Mieters zu Jahresbeginn 2016 leer.

Der Antrag für einen Steuererlass nach § 33 GrStG betreffend das Jahr 2016 ist zurückzuweisen. Der normale Rohertrag ist hier nicht um mehr als 50% reduziert.

• Dem auf diese Weise ermittelten normalen Rohertrag ist der nach den Angaben des Steuerpflichtigen erzielte tatsächliche Rohertrag des Erlasszeitraums gegenüberzustellen.
• Nach § 33 GrStG kommt ein Erlass dabei nur in Betracht, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 v. H. gemindert ist.
• Hinweis: Nach einer Entscheidung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts (SächsOVG, Urt. v. 07.03.2014, Az. 3 A 173/12 – juris, Rn. 28 für den Fall von seit 10 Jahren unbewohnten Wohnungen) ist die ortsübliche Miete mit Null Euro anzusetzen, wenn ein Wohngebäude sich aufgrund seines baulichen Zustands als unvermietbar erweist. In diesen Fällen kann es also keinen Ertragsausfall geben.

Bei Beherbergungsbetrieben argumentieren Antragsteller erfahrungsgemäß damit, dass der Rohertrag gemessen an einer Vollauslastung gemindert sei. Dem entgegen kann das festzustellende Ausmaß der normalen Ausnutzung, vorausgesetzt, dass inzwischen keine Betriebsumstellung erfolgt ist, aus dem Durchschnitt der drei Kalenderjahre abgeleitet werden, die dem Erlasszeitraum vorangehen (Abschnitt 40 Abs. 5 letzter Satz GrStR).

Beispiel: Auf dem Steuergegenstand befinden sich 40 Ferienhäuser, die zur Vermietung ganzjährig bereitgehalten werden. Diese waren 2013 zu durchschnittlich 50%, 2014 zu 54% und 2015 zu 52% ausgelastet. Beträgt die Auslastung dann 2016 nur 40%, besteht kein Anspruch auf Grundsteuererlass. Die Auslastung von 40% ist nämlich der durchschnittlichen Auslastung der vorangegangenen drei Jahre (= 52%) gegenüberzustellen. Damit beträgt die Ertragsminderung weniger als 50% des normalen Rohertrags.

3. Vertretenmüssen? 

Fragestellung: Hat der Steuerpflichtige alles ihm Zumutbare getan, um den Ertragsausfall abzuwenden?

Die Steuerpflichtigen, die einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG stellen, müssen an der Ermittlung des entscheidungserheblichen Sachverhalts mitwirken.

Der Steuerpflichtige hat sein Bemühen, die Minderung des Rohertrags im Erhebungszeitraum zu verhindern, gegenüber dem Steuergläubiger, also der Gemeinde, substantiiert, also nicht nur durch pauschale Behauptungen, zu belegen. Die Darlegungsanforderungen sind in der Rechtsprechung der hessischen Verwaltungsgerichte in den letzten Jahren sehr weitgehend geklärt worden (vgl. VG Kassel, Urt. v. 09.10.2007, Az.: 6 E 1208/06; VG Frankfurt am Main, Urt. v. 3. 9. 2009, Az. 4 K 2753/06.F; VG Wiesbaden, Urt. v. 28.01.2010, Az. 1 K 996/09.WI; VG Darmstadt, Urt. v. 08.07.2010, Az. 4 K 1045/09.DA (3); allesamt rechtskräftig geworden).

Insbesondere müssen Angaben und geeignete Belege zu folgenden Punkten gemacht und zugereicht werden:

• War der Steuergegenstand in einem vermarktungsfähigen Zustand? Wenn nein, warum nicht? Welche Umbaumaßnahmen wären vorzunehmen, um einen vermarktungsfähigen Zustand zu erreichen?

Der Steuerpflichtige hat nämlich nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 17.12.2014 (II R 41/12, BStBl. II S. 663) den Leerstand grundsätzlich zu vertreten, wenn der Leerstand auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen beruht, die Wohnungen vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren (BFH a.a.O Rn. 14; Ausnahmen von diesem Grundsatz bei Belegenheit der Wohnung in städtebaulichen Sanierungsgebieten möglich).

• Welche konkreten Vermarktungsbemühungen mit dem Ziel der Vermietung/ Verpachtung hat es gegeben (z. B. Maklerbeauftragung, Vermarktung über Vermietungsportale, Inserate, Besichtigungen mit Interessenten)? Die Angaben müssen so konkret sein, dass sie ggfls. unter Beweis gestellt werden könnten (also bspw. durch genaue Angaben zu Zeit, Ort, Teilnehmern von stattgefundenen Gesprächen mit Interessenten). Nachzuweisen ist auch, worauf der Schwerpunkt der Vermarktungsbemühungen lag, wenn ein Objekt sowohl zum Verkauf als auch zur Vermietung angeboten wurde, weil nur Vermietungsbemühungen im Rahmen des § 33 GrStG zu berücksichtigen sind (VG Darmstadt, Urt. v. 23.08.2011, Az. 4 K 368/10.DA, S. 9 f. des Umdrucks).
• Wann wurde in welcher Form und auf Grundlage welcher Preisvorstellungen der Kontakt mit Interessenten gesucht und aufgenommen?
• Wie oft fanden im Erlasszeitraum derartige Kontakte statt? [Hintergrund: Nach der finanzgerichtlichen Rechtsprechung (das Einkommensteuerrecht betreffend) – FG Köln, Urt. v. 19.04.2006, Az. 5 K 3607/04, bestätigt durch BFH, Urt. v. 28.10.2008, Az. IX R 1/07 – ist davon auszugehen, dass ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen in einem Fall, in dem in einem Jahr lediglich eine Vermietungsanzeige und ein bis zwei Wohnungsbesichtigungen durchgeführt wurden und eine Maklerbeauftragung unterblieb, nicht gegeben sind].
• Wurden Versuche unternommen, ggf. ausstehende Mieten (Pachten) beizutreiben und wenn ja, auf welche Weise und mit welchem Ergebnis wurde dies versucht (auch hier wären Belege beizufügen, beispielsweise Anträge auf Erlass von Mahnbescheiden, Klagen, anwaltliche Bestätigungen, dass Mieten/Pachten gerichtlich beigetrieben wurden und die Beitreibung erfolglos blieb o. ä.)?

 

4. Sonderfälle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und eigengewerbliche Nutzung bebauter Grundstücke

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nach § 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre.

Unbillig ist die Grundsteuer dann, wenn das Betriebsergebnis danach negativ ist und die Entrichtung der Grundsteuer aus dem Vermögen oder durch Kreditaufnahme nicht zumutbar ist. Ein Anspruch auf teilweisen Erlass der Grundsteuer kann nur gegeben sein, wenn der unverkürzten Grundsteuer als Aufwandsposition mehr als nur geringfügiges Gewicht innerhalb des negativen Betriebsergebnisses zukommt (vgl. BVerwG, KStZ 1983, S. 136 f.). Im zitierten Fall hat das BVerwG den Anspruch auf Erlass der Grundsteuer in einem Fall verneint, in dem die unverkürzte Grundsteuer 5,5% des Gesamtbetrags des negativen Betriebsergebnisses ausmacht.

III. Inhaltliche Voraussetzungen nach § 32 GrStG bei denkmalgeschützten Objekten 

Nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ist die Grundsteuer in vollem Umfange u. a. zu erlassen für Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte und Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn nämlich die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile übersteigen.

Hierzu sind nach der Rechtsprechung drei Voraussetzungen zu prüfen:

1. Liegt die Erhaltung des Grundbesitzes im öffentlichen Interesse?

Fragestellung: Besteht das in § 32 GrStG angesprochene öffentliche Interesse an der Erhaltung des Grundbesitzes?

In der Regel legen die Steuerpflichtigen Bescheinigungen der Denkmalschutzbehörden vor, aus denen die Anerkennung des Grundbesitzes als Denkmal i. S. d. § 2 Abs. 1 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes (HDSchG) hervorgeht. Die entsprechenden Angaben können ggfls. auch im Auszug des Denkmalbuchs überprüft werden, der sowohl bei den Gemeinden für deren Gebiet als auch den Zuständigkeitsbereich der jeweiligen Denkmalbehörde geführt wird (§ 10 Abs. 6 Satz 1 HDSchG).

Eine derartige Einstufung belegt, dass das in § 32 GrStG angesprochene öffentliche Interesse besteht (vgl. BVerwG, Urt. v. 8. 7. 1998, Az. 8 C 23.97 = HSGZ 1998, S. 421, 422). Die weiteren Voraussetzungen des § 32 GrStG sind damit aber für sich genommen nicht erfüllt.

2. Übersteigen die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (so genannte Unrentierlichkeit)?

Fragestellung: Übersteigen die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen?

Erforderlich ist eine Gegenüberstellung von Rohertrag und Kosten (Abschnitt 35 Abs. 2 der Grundsteuerrichtlinien, GrStR).

Zum Rohertrag gehören

• sämtliche Einnahmen und
• sonstige Vorteile, die der Grundbesitz bietet.
• Zu den Einnahmen rechnen z.B. die Miet- und Pachteinnahmen und die Einnahmen aus Besichtigungen und Führungen.
• Zu den sonstigen Vorteilen gehört auch der Nutzungswert, den die eigene Benutzung für den Eigentümer hat. Er ist mit den bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung zu erzielenden ortsüblichen Miet- und Pachteinnahmen anzusetzen.

Zu den Kosten gehören

• alle im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben, insbesondere
• die Aufwendungen, die sich aus Besichtigungen und Führungen ergeben,
• bei Gebäuden können Abschreibungen und Rückstellungen für größere Reparaturen erfolgen,
• nicht dazu gehören die Tilgungsleistungen und die Verzinsung des Eigenkapitals.

Der Grundbesitz darf „in der Regel“ (also nachhaltig, auf Dauer) keinen Reinertrag abwerfen. Die Unrentierlichkeit muss also für mehrere Jahre (mindestens drei) belegt werden.

3. Ursächlicher Zusammenhang zwischen Erhaltungsgebot und Unrentierlichkeit

Fragestellung: Führt das öffentliche Interesse am Erhalt des Grundbesitzes zur Unrentierlichkeit?

Dritte Voraussetzung für einen Erlass nach § 32 GrStG ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urt. v. 21.09.1984, Az.: 8 C 62.82 – KStZ 1985, S. 31, 33; Urt. v. 8. 7. 1998, Az. 8 C 23.97 = HSGZ 1998, 421, 424 f.; jüngst bestätigt durch BVerwG, Urt. v. 5. 5. 2015 Az. 9 C 6/14 – juris Rn. 21), dass der privilegierte Grundbesitz infolge der durch das öffentliche Erhaltungsinteresse ausgelöste Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen auf Dauer unrentierlich ist.

Konkret ist zu prüfen, ob die Unrentierlichkeit auf die denkmalschutzrechtlichen Bindungen zurückzuführen ist.

• Der Steuerpflichtige muss also Angaben zu den bestehenden Denkmalschutzauflagen machen (in der Regel beziehen diese sich nur auf bestimmte Gestaltungselemente, die einmalig zu höheren Renovierungskosten führen).
• Dann wäre im zweiten Schritt vom Steuerpflichtigen darzulegen und zu erläutern, warum und in welchem Umfang im Einzelnen die Denkmalschutzauflagen zu erhöhten Kostenbelastungen führen bzw. die Ertragsmöglichkeiten geschmälert sind – und das jeweils auf Dauer.

Einkommensteuerrechtliche Bescheinigungen des Landesamtes für Denkmalpflege gemäß §§ 7 i, 10 f, 10 g, und 11 b Einkommensteuergesetz (EStG) erbringen keinen Nachweis des Kausalitätszusammenhangs (VGH Kassel, B. v. 15.05.2012, Az.: 5 A 705/12).

4. Bei verbleibenden Zweifeln: Stundung

Ist zunächst zweifelhaft, ob die Voraussetzungen des Erlasses nach § 32 GrStG vorliegen, wird wie folgt verfahren (Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 12 bis 15 GrStR): Da erst rückblickend festgestellt werden kann, ob der Rohertrag in der Regel unter den jährlichen Kosten liegt, soll im Zweifelsfall die Gemeinde die Grundsteuer des laufenden Kalenderjahres mit dem Ziel des Erlasses stunden. Der Steuerpflichtige hat nach Ablauf der Stundungsfrist die Erlassvoraussetzungen nachzuweisen. Wird der Nachweis nicht erbracht oder ist in mindestens zwei Jahren ein Überschuss erzielt worden, so ist die Grundsteuer rückwirkend für diese drei Jahre zu erheben. Werden die Erlassvoraussetzungen nachgewiesen, ist die Grundsteuer für diese drei  Jahre zu erlassen.

• Weitere Fälle des Grundsteuererlasses 

Die hier gegebenen Bearbeitungshinweise erstrecken sich auf die nach unserer Kenntnis häufigsten Fälle, in denen Anträge auf Erlass der Grundsteuer gestellt werden. Daneben enthalten §§ 32, 33 GrStG weitere Fallgestaltungen, für die jedoch auch auf diese Erläuterungen zurückgegriffen werden kann. Daneben kommen die allgemeinen Erlasstatbestände nach der Abgabenordnung (z. B. §§ 163, 227 AO) in Betracht.

Das BVerwG geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass die Fälle der sachlichen Unbilligkeit durch die Erlassvorschriften der §§ 32, 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) abschließend geregelt sind und deshalb für einen Erlass nach §§ 163, 227 AO unter dem Gesichtspunkt sachlicher Unbilligkeit bei der Grundsteuer kein Raum ist (BVerwG, Beschl. v. 10. 2.1994, Az. 8 B 229/93 – juris, Rn. 5).

Damit bleibt neben §§ 32, 33 GrStG Raum für einen Erlass unter Gesichtspunkten persönlicher Unbilligkeit. Das setzt voraus, dass der Steuerpflichtige erlasswürdig ist und die Erhebung der Steuer die Fortführung der wirtschaftlichen Existenz gefährdet, d. h. wirtschaftlich existenzgefährdend oder existenzvernichtend wirken würde (BVerwG, HSGZ 1990, S. 495).

• Anfragen zu Grundsteuererlassfällen 

Soweit für die Bearbeitung von Grundsteuererlassanträgen die Unterstützung unserer Geschäftsstelle in Anspruch genommen werden soll, bitten wir, den Anfragen vollständige Unterlagen, namentlich

• Steuerfestsetzung(en),
• Steuermessbescheid(e),
• Antrag des Steuerpflichtigen,
• Angaben des Steuerpflichtigen zu den oben dargestellten Fragestellungen)

beizufügen.

Wir bitten um Kenntnisnahme.