Am 26.09.2024 hat der Bundestag den Entwurf des Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien beschlossen. Der Bundesrat hat das Gesetz nunmehr am 18.10.2024 ohne weitere Änderungen gebilligt. Das Gesetz kann nun ausgefertigt und verkündet werden. Es tritt zu einem großen Teil am Tag nach der Verkündung in Kraft.
Sog. Schrottimmobilien weisen i.d.R. erhebliche städtebauliche Missstände auf, die vom
Eigentümer nicht behoben werden. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, ist in einigen Fällen ein bestimmtes Geschäftsmodell unredlicher Ersteher zu beobachten. Dabei werden hohe Gebote auf Schrottimmobilien in der Absicht abgegeben, das Gebot nicht zu bezahlen, zugleich aber bis zur erneuten Versteigerung der Immobilie Einnahmen, z.B. durch Vermietung, zu erzielen. Dieses Geschäftsmodell soll nun mit dem Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz eingedämmt werden, indem die Regelung zur gerichtlichen Verwaltung im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) erweitert wird.
Gemeinden, in denen das Grundstück liegt, wird unabhängig von einer Beteiligtenstellung als Gläubiger das Recht eingeräumt, in einem Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung zu stellen. Der Antrag kann ab Anordnung der Zwangsversteigerung und spätestens im Verteilungstermin gestellt werden. Die Gemeinde hat mit dem Antrag zu bestätigen, dass die zu verwaltende Immobilie
- eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung darstellt,
- bauliche Missstände oder Mängel aufweist,
- den geltenden Vorschriften zu Umgang, Nutzung und Bewirtschaftung nicht entspricht oder 4. nicht angemessen genutzt wird.
Durch die gerichtliche Verwaltung wird dem Ersteher vorübergehend die Befugnis entzogen, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sie zu verwalten. Die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie wird dem Ersteher mithin solange vorenthalten, bis er sein Gebot bezahlt hat.
Anmerkung des DStGB
Die Neuregelung ist aus kommunaler Sicht grundsätzlich zu begrüßen, da sie ein sinnvolles Instrument ist, um dem Problem der missbräuchlichen Ausübung des Eigentums an Problemimmobilien durch den Erwerb in der Zwangsversteigerung entgegenzuwirken. Die Gemeinden können nun auch in Zwangsversteigerungsverfahren, an denen sie selbst nicht beteiligt sind, eine gerichtliche Verwaltung beantragen. Leider wurde der kommunalen Forderung nach Streichung weiterer Begründungserfordernisse, wie z.B. des Nachweises einer „Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung“, nicht entsprochen. Hierdurch wird der Begründungs- und Nachweisaufwand für betroffene Städte und Gemeinden unnötig und deutlich erhöht. Der weitere Vollzug in der Praxis bleibt insoweit abzuwarten.
Der Gesetzesbeschluss ist abrufbar unter: www.bundesrat.de
Wir bitten um Kenntnisnahme.
2.1 Adr/Sie/T.D./Ibr
