Der BGH hatte sich in seiner Entscheidung vom 10.02.2016 – Az. VIII ZR 137/15 – mit der Frage der wirksamen Übertragung der Pflicht zur Tragung der Betriebskosten auseinandergesetzt.
Die Entscheidung hat folgenden Leitsatz:
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser “die Betriebskosten” zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003
(BGBl I, 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.
Dieser Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Das BGB geht vom Bruttomietbegriff aus. Der Mieter schuldet gem. § 535 Abs. 2 BGB eine einheitliche Miete, wovon der Vermieter alle Ausgaben bestreiten muss. Erst in § 556 BGB gestattet der Gesetzgeber den Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrages zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Dabei können entweder Pauschalen oder Vorauszahlungen vereinbart werden. Voraussetzung ist aber eine wirksame Vereinbarung. Soweit diese formularvertraglich getroffen wurde, muss sie dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB genügen.
Der BGH hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem im Mietvertrag vereinbart war, dass der Mieter „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 II. BV (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR.“ zu tragen hat. Ferner hieß es in dem im Jahre 2007 geschlossenen Mietvertrag, dass „für Art und Umfang der Betriebskosten […] die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV in der jeweils geltenden Fassung maßgebend“ sei.
Das Landgericht war der Auffassung, dass hierin bereits deshalb keine wirksame Abwälzung der Betriebskosten zu sehen sei, weil die in Bezug genommene Anlage 3 zu § 27 II. BV zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits nicht mehr galt. Außerdem sei die Regelung unklar.
Diese „Vorlage“ des Berufungsgerichts hat der VIII. Zivilsenat des BGH genutzt, um über den konkreten Fall hinaus klarzustellen, dass seiner Auffassung nach die Abwälzung der Betriebskosten allein durch die Verwendung des Begriffs „Betriebskosten“ möglich ist. Die Vereinbarungen im Mietvertrag seien ausreichend bestimmt und hielten einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle stand.
Für eine wirksame Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete bedarf es auch in einem Formularvertrag nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Etwas anders gilt allenfalls bei der Position „sonstige Betriebskosten“. Hier müssen die damit gemeinten Kostenarten explizit im Mietvertrag aufgezählt werden. Unerheblich ist es deshalb, dass die Anlage 3 zu § 27 der II. BV bei Abschluss des Mietvertrags nicht mehr in Kraft, sondern inzwischen durch die im Wesentlichen inhaltsgleiche Betriebskostenverordnung ersetzt worden war. Wenn schon gar keine Rechtsgrundlage genannt werden muss, dann ist es unschädlich, wenn die falsche oder zumindest nicht mehr aktuelle Rechtsgrundlage genannt wird.
Es liege auch kein Verstoß gegen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor. Vielmehr könne die formularmäßige Vereinbarung dahingehend ausgelegt werden, dass die Mieter die Betriebskosten i. S. d. BetrKV zu tragen hätten. Hierbei sei zu berücksichtigen, dass die am 01.11.1957 in Kraft getretene II. BV in § 27 die Definition zu Betriebskosten aufgenommen habe, die seit dem 01.01.2007 in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB übernommen worden sei. Danach handele es sich bei den Betriebskosten um Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Angesichts der Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festgelegt habe, sei für den Mieter der verwendete Begriff im Mietvertrag über die Betriebskosten ohne weiteres so zu verstehen, wie es in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelt sei. Anhaltspunkte für einen anderen Betriebskostenbegriff seien nicht ersichtlich. Der Hinweis auf Anlage 3 zu § 27 II. BV sei in Anbetracht der nahezu gleichlautenden Betriebskostenverordnung eine unschädliche Falschbezeichnung.
Bereits das OLG Hamm (Rechtsentscheid v. 22.08.1997 – 30 REMiet 3/97 – NZM 1998, 186) hat die Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. BV für wirksam erachtet. Der Begriff der Betriebskosten dürfte heute allgemein bekannt sein, so dass im Rahmen der Transparenzprüfung allgemein bekanntes Wissen auf Seiten des objektiven Empfängers mit berücksichtigt wird. Diese Auffassung hatte der BGH (Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 – NZM 2007, 769) bereits bestätigt.
Auch wenn vorliegend die gleiche Rechtsgrundlage genannt wurde, ist der BGH noch einen Schritt weiter gegangen. Es muss gar keine Rechtsgrundlage angegeben werden. Was Betriebskosten sind, ist allgemein bekannt und bedarf gar keiner Bezugnahme auf rechtliche Vorschriften.
Damit dürfte die Auffassung vom Tisch sein, dass die in alten Mietverträgen noch vorgesehene Verweisung auf die II. BV zur Unwirksamkeit der Abwälzung führt, wenn der Vertrag schon unter Geltung der BetrKV geschlossen wurde (so noch AG Hanau, Urt. v. 09.07.2014 – 37 C 106/14 (17) – NZM 2015, 47, 49). Wichtig ist aber auch nach der Rechtsprechung des BGH, dass im Mietvertrag nicht durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob „die Betriebskosten“ im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind. Ergänzungen sind deshalb weiterhin gefährlich. Es muss klar sein, dass Betriebskosten i. S .d. § 556 Abs. 1 BGB gemeint sind.
